La décision de justice qui constate la résiliation du bail et prononce l'expulsion du locataire, ne constitue pas pour autant l'épilogue du conflit qui l'oppose au bailleur.   En effet, la reprise des lieux, est souvent problématique, même lorsque le logement est abandonné, puisque cette situation ne permet pas pour autant de reprendre l'appartement, qui constitue toujours le domicile du locataire défaillant.   En outre, il reste à arbitrer la question de l'indemnité d'occupation exigible jusqu'à la remise des clefs.   En principe, il est alors nécessaire de recourir aux services d'un huissier, et d'en passer par la procédure d'expulsion, particulièrement longue et coûteuse.   Cependant, un décret du 10 Août 2011 organise les modalités de la résiliation du bail et de la reprise des lieux abandonnés:   Il est désormais possible de former cette demande par simple requête.   Le Tribunal se prononce alors sans délai préalable sur la résiliation du bail, la reprise des lieux, et éventuellement le paiement des arriérés de loyers ou autres sommes dues au titre du contrat de bail, et enfin sur l'abandon des meubles dénués de valeur.   Le Juge compétent rend alors une ordonnance, et le bailleur peut reprendre son bien, suivant une procédure d'expulsion simplifiée qui lui permet en outre de débarrasser les meubles, et objets abandonnés sur place.   Cette procédure peu connue, constitue un réel progrès face à une situation difficile et complexe. 

La conclusion d'un prêt immobilier est un pari sur l'avenir, à long terme.   Cependant, il est fréquent  que la situation de l'emprunteur évolue, favorablement, mais aussi défavorablement à la suite des accidents de la vie: perte d'emploi, maladie, accident de travail, divorce...   Dans ces hypothèses, l'emprunteur peut se retrouver en difficulté, assez rapidement.   En effet,  les établissements bancaires sont de plus en plus prompts à prononcer la déchéance du terme des contrats, et cette déchéance peut arriver après seulement deux ou trois échéances impayées...   L'article L314-20 du Code de la Consommation offre alors une réelle protection:   Il dispose en effet que " l'exécution des obligations du débiteur peut être, notamment en cas de licenciement, suspendue par ordonnance du Juge d'Instance dans les conditions prévues par l'article L1343-5 du Code Civil.    L'ordonnance  peut décider que, durant le délai de grâce, les sommes dues ne produiront point intérêts.   En outre, le Juge peut déterminer  dans son ordonnance les modalités de paiement des sommes qui seront exigibles au terme du délai de suspension... ".   Ce qui permet, en pratique, d'obtenir une suspension pure et simple du remboursement du prêt en cours, au cours d'un délai maximum de deux années.   Il est également envisageable d'obtenir que, pendant ces deux années,  les échéances reportées  ne produiront pas intérêts, ou encore de demander que le paiement de ces échéances soit reporté en fin de prêt.   Précision importante: la Cour de Cassation estime que cette suspension peut être ordonnée même si la déchéance du terme a déjà été prononcée .    Néanmoins, la recevabilité de la demande est subordonnée à la bonne foi de l'emprunteur, à la réalité des difficultés rencontrées, ainsi qu'à leur caractère temporaire qui doit être établi.   Bien entendu, il est préférable de saisir le Juge des référés dès les premières difficultés.    

L'article L145-16 du Code de Commerce prohibe les clauses et conventions tendant à interdire au locataire de céder son bail à l'acquéreur de son fonds de commerce.   Il s'agit d'une disposition d'ordre public, et le locataire qui souhaite céder son fonds a donc la possibilité d'imposer au bailleur, la poursuite du bail en cours, au profit du cessionnaire.   Cependant, le bail peut contenir certaines clauses pouvant valablement restreindre le droit de céder:     Ainsi, il peut exiger l'intervention du bailleur à l'acte de cession.   Il peut aussi prévoir une clause de présomption au bénéfice du bailleur, qui pourra alors se porter acquéreur du fonds de commerce cédé, de manière prioritaire.   En effet, la jurisprudence admet la validité de ces stipulations, dans la mesure ou elles n'interdisent pas aux locataires, de manière générale et absolue, toute cession du bail, et ont pou r objet de permettre au bailleur d'exercer son contrôle, sur la régularité e la cession, la moralité ou la solvabilité de l'acquéreur éventuel.   A l'inverses, en cas de refus abusif, de la part du bailleur, le locataire a toujours la possibilité de solliciter en justice l'autorisation de la cession.   Mais le véritable moyen de contrôle résulte en définitive des dispositions du bail, fixant la destination des lieux.   En effet, le preneur, comme le cessionnaire, ont pour obligation de se conformer à cette clause, et la possibilité d'une dé-spécialisation, même si elle est admissible dans l'éventualité d'une activité connexe ou complémentaire, demeure soumise à une procédure aléatoire et complexe.   Il conviendra, là encore, de prendre soin de rédiger le bail, afin de prévoir une clause limitant les activités autorisées dans les lieux.   Un autre point mérite l'attention:   En cas d'insolvabilité du cessionnaire, le bailleur doit se protéger.   A cette fin, les baux prévoient généralement une clause entraînant   la garantie solidaire du cédant qui demeure tenu du paiement des loyers échus, après la cession.   Or, la Loi PINEL a limité à trois années, la période au cours de laquelle cette garantie solidaire pourra être mise en oeuvre, à compter de la signature de l'acte de cession.   Cependant, cette limite n'étant pas d'ordre public, il est possible d'y déroger.   De façon générale, il convient d'être attentif lors de la rédaction du bail, et l'intervention d'un professionnel est souhaitable. 

L'ouverture d'une procédure de redressement judiciaire ou de liquidation judiciaire, à l'encontre du locataire ou du bailleur, n'est pas dépourvue d'incidence à l'égard du congé donné entre-temps.   A ce propos, il convient de rappeler que le locataire dispose du droit de donner congé au bailleur, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, ou bien par acte extrajudiciaire délivré au moins 6 mois à l'avance, pour le terme de chaque période triennale   Il peut également délivrer un congé  au moins 6 mois avant le dernier jour d'un trimestre civil lorsque le bail a été tacitement reconduit.   A condition de respecter la forme du congé ainsi que les délais fixés par l'article L145-9 du Code de Commerce.   En outre, le locataire peut donner à tout moment, congé au cours du bail, lorsque le bailleur a manqué à ses principales obligations.   Enfin, les parties peuvent décider à n'importe quel moment du bail de mettre fin à leurs relations contractuelles, en respectant, là encore, un certain nombre de conditions de forme impérative.   Dans tous les cas, il convient de veiller à l'information des créanciers inscrits, le bailleur étant exposé, à défaut, au risque pouvant résulter des poursuites engagées par ceux-ci...   Il s'agit, on le voit, d'un mécanisme complexe et risqué, pour le bailleur comme pour le preneur.   En cas d'ouverture d'une procédure collective  à l'encontre du locataire, la situation est encore plus complexe:   En effet, dans cette hypothèse, le locataire a la faculté de résilier le bail, en le notifiant par LRAR ou par acte extra judiciaire au bailleur, à tout moment de la période d'observation.   La résiliation du bail intervient alors de plein droit, en application des dispositions spécifiques du Code de Commerce, intéressant les procédures collectives, après un simple avis conforme du mandataire judiciaire...   Sans que le délai de préavis de 6 mois soit applicable...    La difficulté la plus fréquente résulte de la poursuite du bail en cours, qui constitue le plus souvent l'élément unique d'actif, monnayable par le débiteur et son mandataire, le stock étant plus généralement exsangue, et  les machines, et matériels, étant repris par le crédit-bailleur.   Un bras de fer va alors s'instaurer entre le bailleur et le mandataire, à ce sujet.   Or, trop souvent, le bailleur renonce, baisse les bras et semble considérer que la résiliation du bail est impossible, compte tenu de la protection accordée par la loi au débiteur, résultant de la procédure collective en cours.   Au risque de se voir imposer une cession, au profit d'un repreneur, qui aura beau jeu d'exiger la poursuite des conditions du bail en cours, quand bien même le loyer n'aurait pas été revalorisé depuis de nombreuses années....   Cependant, le bailleur ne doit pas abdiquer:   La délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire est possible, pendant toute la durée de la procédure collective, au-delà de la période de  trois mois courant à compter du jugement d'ouverture, au cours de laquelle l'exigibilité des loyers est suspendue.   Et trop souvent, le débiteur et le mandataire omettent de payer les loyers, et indemnités d'occupation applicables jusqu'au jugement homologuant le plan de cession.   La résiliation, du bail sera donc prononcée par voie de référé.   Et le bailleur aura même la possibilité d'obtenir paiement des loyers impayés au cours de la période d'observation, qui constitue une créance privilégiée.     

Selon l'article L332-1 du Code de la Consommation, un créancier ne peut se prévaloir d'un contrat de cautionnement dont l'engagement était, lors de sa conclusion, manifestement disproportionné aux biens et revenus de la caution.   Cette règle est applicable à toute personne physique, y compris aux dirigeants d'une société.   L'appréciation de ce texte pose une difficulté tenant à l'appréciation de la disproportion en l'absence de seuil fixé par le législateur, et en l'absence de contrôle de la Cour de Cassation sur ce point.   Autrement dit, l'appréciation de la disproportion  de l'engagement litigieux  relève de la seule appréciation du juge, ce qui a conduit un éminent professeur de droit à considérer que "l 'issue des contentieux fondés sur l'article L341-3 du Code de la Consommation s'apparente fort à une loterie ".   Face à cette situation insatisfaisante, la Cour d'Appel de PARIS a cependant précisé que le cautionnement donné, dans une limite qui représente plus de deux années d'un salaire brut de 2 000 € mensuels, doit être considéré comme étant manifestement disproportionné.   Cette position, qui résulte d'un arrêt rendu le 23 Juin 2017,  étant confirmée par une nouvelle décision en date du 24 Novembre 2017, dont il ressort que:   "C'est à bon droit que le Tribunal a retenu le caractère manifestement disproportionné de l'engagement dont la charge représenterait plus de deux années de revenus, et ce, même si l'on considère les 40 000 € d'apport en compte courant à la société cautionnée, lors de sa constitution". 

La prescription de l'action en nullité pour erreur du TEG court à compter de la date de la signature du contrat:   Les professionnels du crédit semblent reprendre l'avantage dans le cadre du match qui les oppose aux emprunteurs, dont l'enjeu est l'opposabilité de la clause stipulant le taux d'intérêts.   En effet, la portée des décisions ayant annulé le TEG stipulé par le contrat de prêt, pour cause d'erreur, est amoindrie par la décision rendue par la Cour de Cassation, qui fait remonter le point de départ de la prescription à la date de la signature du contrat.   Tout au moins, lorsque les clauses du contrat sont suffisamment claires et permettent à l'emprunteur de constater l'erreur commise par le banquier dans le cadre de la fixation du TEG.   Le délai court alors à compter de la date de l'acceptation de l'offre de prêt.   C'est en tout cas de qui a été jugé par la Cour de Cassation à l'occasion d'un arrêt du 14 Avril 2016.   Il est donc conseillé à l'emprunteur en difficulté de lire attentivement son contrat de prêt afin d'agir le plus tôt possible, l'action en nullité exercée sur le fondement de l'erreur dans la mention du TEG étant prescrite par 12 ans, lorsque l'emprunteur est un consommateur (en application de l'article L218-2 du Code de la Consommation) et par 5 ans dans les autres cas. 

L'article L218-2 du Code de la Consommation édicte le principe selon lequel " l'action des professionnels, pour les biens et services qu'ils fournissent aux consommateurs, se prescrit par deux ans ".   Cette règle est-elle  applicable au vendeur d'un bien immobilier en l'état futur d'achèvement?   La Cour de Cassation répond par l'affirmative, à l'occasion d'un arrêt du 26 Octobre 2017, dont il résulte que l'article L218-2 du Code de la Consommation est de portée générale.    Par suite, l'action d'un professionnel de l'immobilier, en paiement du solde du prix d'un immeuble vendu en l'état futur d'achèvement à des particuliers, se prescrit par deux ans.

Quatre ans après la Loi PINEL, la Cour de Cassation vient de se prononcer sur les conditions de l'étalement de la hausse du loyer déplafonné:     La problématique n'est pas mince, puisque, on le sait, la bailleur qui est arrivé au terme du véritable parcours du combattant que constitue la procédure en déplafonnement, permettant de faire correspondre le loyer de renouvellement à la valeur locative, sans tenir compte de la variation des indices, doit encore se soumettre aux dispositions de la Loi du 18 Juin 2014, dite Loi PINEL, entraînant une augmentation progressive du loyer par étalement de cette hausse, d'année en année.     La loi ayant donc déplafonné le déplafonnement, en interdisant toute augmentation supérieure à 10% du loyer acquitté au cours de l'année précédente (article L145-34 du Code de Commerce).   Se pose alors la question de savoir si les parties peuvent y déroger, dans le cadre de la rédaction du bail.   La Cour de Cassation répond par l'affirmative: ainsi les parties peuvent décider d'écarter ce dispositif de lissage, en prenant soin de rédiger une clause à cet effet, avant de signer le bail.   Il est également possible d'établir un échéancier des loyers qui seront exigibles durant l'étalement de la hausse du loyer.   L'enjeu de ces dispositions n'est pas négligeable, puisqu'il permet en pratique d'obtenir une actualisation de la valeur locative, en dérogeant totalement au dispositif instauré par la Loi PINEL.

Le dispositif mis en place par le législateur est de plus en plus contraignant à l’égard du bailleur : Il est désormais nécessaire de respecter un contrat type, comprenant un ensemble de mentions obligatoires, qui vont de la liste des équipements, au montant du dernier loyer demandé au précédent locataire, en passant par les honoraires des professionnels de l’immobilier, facturable au locataire, ou encore, par les modalités de régularisation des charges locatives… Bien plus, un dossier de diagnostic technique devra être joint au contrat de location, comprenant le diagnostic de performances énergétiques, un constat de risque d’exposition au plomb pour les immeubles construits avant le 01.01.1949, ainsi qu’un état mentionnant l’absence ou la présence de matériaux de construction contenant de l’amiante. Enfin, une notice d’information mentionnant les voies de conciliation et de recours ouvertes aux parties, pour régler leurs éventuels litiges, devra être jointe au contrat de location. On le voit, la rédaction d’un contrat de bail d’habitation ne constitue plus un acte anodin, et il est donc conseillé de s’attacher les services d’un professionnel qualifié.

On le sait, la loi PINEL a introduit dans le Code du Commerce l’article L145-46-1, qui accorde un droit de préemption au locataire d’un local à « usage commercial ou artisanal » : le bailleur doit notifier son offre de vente des lieux loués au preneur, avec l’indication du prix et des conditions de la vente envisagée, par courrier recommandé avec accusé réception, ou par lettre remise en main propre, contre décharge. Le locataire dispose d’un délai d’un mois courant à compter de la réception de cette offre pour se prononcer. En cas d’acceptation, il dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de 2 mois, pour réaliser la vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est alors porté à 4 mois.