On le sait, la loi PINEL a introduit dans le Code du Commerce l’article L145-46-1, qui accorde un droit de préemption au locataire d’un local à « usage commercial ou artisanal » : le bailleur doit notifier son offre de vente des lieux loués au preneur, avec l’indication du prix et des conditions de la vente envisagée, par courrier recommandé avec accusé réception, ou par lettre remise en main propre, contre décharge.
Le locataire dispose d’un délai d’un mois courant à compter de la réception de cette offre pour se prononcer.
En cas d’acceptation, il dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de 2 mois, pour réaliser la vente.
Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est alors porté à 4 mois.
La règle est assez claire, mais son champ d’application l’est beaucoup moins :
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À quelle date d’applique ce dispositif, en cas de tacite reconduction ?
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S’applique-t-il à toutes les cessions, et notamment aux ventes de parts de SCI, détenant des locaux par nature commerciale, ou artisanale ?
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Qu’en est-il des locaux à usage d’entrepôt, ou des locaux à usage de bureau ?
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Est-il réellement possible de déroger à ces dispositions, et quelle sera l’interprétation qui en sera faite par la jurisprudence ?
Les interrogations qui subsistent sont donc loin d’être satisfaisantes au regard des sanctions particulièrement lourdes qui découlent de l’inobservation du droit de préemption accordé au locataire :
Le risque principal étant la remise en cause pure et simple de la cession du local, et donc son annulation.
Sans oublier les éventuels dommages et intérêts, qui pourraient être accordés au bénéficiaire évincé.
En cas de doute, portant notamment sur la nature des locaux occupés par le locataire, il est donc recommandé d’appliquer un principe de précaution, afin de purger le droit de préemption.
En toutes hypothèses, une étude au cas par cas est nécessaire, et il conviendra de tenir compte de l’évolution de la jurisprudence en cette matière.