L'article L145-16 du Code de Commerce prohibe les clauses et conventions tendant à interdire au locataire de céder son bail à l'acquéreur de son fonds de commerce.
Il s'agit d'une disposition d'ordre public, et le locataire qui souhaite céder son fonds a donc la possibilité d'imposer au bailleur, la poursuite du bail en cours, au profit du cessionnaire.
Cependant, le bail peut contenir certaines clauses pouvant valablement restreindre le droit de céder:
Ainsi, il peut exiger l'intervention du bailleur à l'acte de cession.
Il peut aussi prévoir une clause de présomption au bénéfice du bailleur, qui pourra alors se porter acquéreur du fonds de commerce cédé, de manière prioritaire.
En effet, la jurisprudence admet la validité de ces stipulations, dans la mesure ou elles n'interdisent pas aux locataires, de manière générale et absolue, toute cession du bail, et ont pour objet de permettre au bailleur d'exercer son contrôle, sur la régularité e la cession, la moralité ou la solvabilité de l'acquéreur éventuel.
A l'inverses, en cas de refus abusif, de la part du bailleur, le locataire a toujours la possibilité de solliciter en justice l'autorisation de la cession.
Mais le véritable moyen de contrôle résulte en définitive des dispositions du bail, fixant la destination des lieux.
En effet, le preneur, comme le cessionnaire, ont pour obligation de se conformer à cette clause, et la possibilité d'une dé-spécialisation, même si elle est admissible dans l'éventualité d'une activité connexe ou complémentaire, demeure soumise à une procédure aléatoire et complexe.
Il conviendra, là encore, de prendre soin de rédiger le bail, afin de prévoir une clause limitant les activités autorisées dans les lieux.
Un autre point mérite l'attention:
En cas d'insolvabilité du cessionnaire, le bailleur doit se protéger.
A cette fin, les baux prévoient généralement une clause entraînant la garantie solidaire du cédant qui demeure tenu du paiement des loyers échus, après la cession.
Or, la Loi PINEL a limité à trois années, la période au cours de laquelle cette garantie solidaire pourra être mise en oeuvre, à compter de la signature de l'acte de cession.
Cependant, cette limite n'étant pas d'ordre public, il est possible d'y déroger.
De façon générale, il convient d'être attentif lors de la rédaction du bail, et l'intervention d'un profe