L'ouverture d'une procédure de redressement judiciaire ou de liquidation judiciaire, à l'encontre du locataire ou du bailleur, n'est pas dépourvue d'incidence à l'égard du congé donné entre-temps.
A ce propos, il convient de rappeler que le locataire dispose du droit de donner congé au bailleur, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, ou bien par acte extrajudiciaire délivré au moins 6 mois à l'avance, pour le terme de chaque période triennale
Il peut également délivrer un congé au moins 6 mois avant le dernier jour d'un trimestre civil lorsque le bail a été tacitement reconduit.
A condition de respecter la forme du congé ainsi que les délais fixés par l'article L145-9 du Code de Commerce.
En outre, le locataire peut donner à tout moment, congé au cours du bail, lorsque le bailleur a manqué à ses principales obligations.
Enfin, les parties peuvent décider à n'importe quel moment du bail de mettre fin à leurs relations contractuelles, en respectant, là encore, un certain nombre de conditions de forme impérative.
Dans tous les cas, il convient de veiller à l'information des créanciers inscrits, le bailleur étant exposé, à défaut, au risque pouvant résulter des poursuites engagées par ceux-ci...
Il s'agit, on le voit, d'un mécanisme complexe et risqué, pour le bailleur comme pour le preneur.
En cas d'ouverture d'une procédure collective à l'encontre du locataire, la situation est encore plus complexe:
En effet, dans cette hypothèse, le locataire a la faculté de résilier le bail, en le notifiant par LRAR ou par acte extra judiciaire au bailleur, à tout moment de la période d'observation.
La résiliation du bail intervient alors de plein droit, en application des dispositions spécifiques du Code de Commerce, intéressant les procédures collectives, après un simple avis conforme du mandataire judiciaire...
Sans que le délai de préavis de 6 mois soit applicable...
La difficulté la plus fréquente résulte de la poursuite du bail en cours, qui constitue le plus souvent l'élément unique d'actif, monnayable par le débiteur et son mandataire, le stock étant plus généralement exsangue, et les machines, et matériels, étant repris par le crédit-bailleur.
Un bras de fer va alors s'instaurer entre le bailleur et le mandataire, à ce sujet.
Or, trop souvent, le bailleur renonce, baisse les bras et semble considérer que la résiliation du bail est impossible, compte tenu de la protection accordée par la loi au débiteur, résultant de la procédure collective en cours.
Au risque de se voir imposer une cession, au profit d'un repreneur, qui aura beau jeu d'exiger la poursuite des conditions du bail en cours, quand bien même le loyer n'aurait pas été revalorisé depuis de nombreuses années....
Cependant, le bailleur ne doit pas abdiquer:
La délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire est possible, pendant toute la durée de la procédure collective, au-delà de la période de trois mois courant à compter du jugement d'ouverture, au cours de laquelle l'exigibilité des loyers est suspendue.
Et trop souvent, le débiteur et le mandataire omettent de payer les loyers, et indemnités d'occupation applicables jusqu'au jugement homologuant le plan de cession.
La résiliation, du bail sera donc prononcée par voie de référé.
Et le bailleur aura même la possibilité d'obtenir paiement des loyers impayés au cours de la période d'observation, qui constitue une créance privilégiée.